近期，升级佛山重磅城市更新項目有了關鍵動作：順德漁人碼頭片區簽下合同，贷款獲得國家開發銀行9600萬元新型政策性金融工具和7.68億元城市更新專項貸款授信，新政大片濱水空間迎來改造機遇，落地更將帶動文旅、城市餐飲、更新創意產業集聚。升级

　　項目最大的贷款亮點在於形成“政策性金融工具+國開行中長期貸款+中央預算內投資”的多元互補融資體係，以低成本、新政長周期實現“長期陪伴”。落地隨著8月28日《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》（下稱《辦法》）印發，城市獲取此類關鍵金融支持將有更清晰指引。更新

　　我國城市發展進入從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的升级階段，城市更新日益成為城市工作重要抓手。贷款業內觀察到，新政《辦法》出台的意義，不僅在於真金白銀的“力度”，更在於金融活水的“流向”。

　　在城市更新項目“早、大、活、實”的廣東，貸款政策引導下，“長線做運營”的商業模式有望加速取代“房賣完就走”的傳統打法，為城市發展探出一條新路子。

　　入庫項目

　　有望“無縫對接”

　　本次發布的《辦法》共二十四條，明確貸款原則和具體要求，並對風險管理等事項作規定。與《辦法》一同印發的還有商品住房開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、房地產領域信托業務等管理辦法，指導銀行業金融機構增強金融服務城市更新的精準性、適配性和有效性。

　　此時發布《辦法》有何深刻用意？

　　在業內看來，“增量擴張”轉向“提質增效”過程中，城市更新的重要性正日益凸顯。自去年中央城市工作會議召開以來，國家陸續發布《關於持續推進城市更新行動的意見》《城市更新“十五五”規劃》等重磅文件，均對全國城市更新工作作戰略與係統部署。

　　“城市更新成為促進房地產市場止跌回穩的重要抓手之一，有助於釋放住房需求潛力。”粵開證券首席經濟學家羅誌恒說。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，本次政策專門出台城市更新項目貸款管理辦法，回應了房地產市場從增量擴張轉向存量優化的新階段需求。

　　1年多以來，城市更新作為城市高質量發展的重要抓手，全國均開展積極行動。圍繞現階段工作，業內密集討論的一個問題是：規劃有了、項目有了，錢從哪裏來？

　　此前，全國各地開展城市更新項目，資金來源主要來自地方財政和專項債。商業銀行等金融機構能不能貸款？按什麽標準貸款？資金怎麽管理？在過去，此類問題沒有“標準答案”。

　　“《辦法》的出台，為構建房地產發展新模式補上了‘融資製度’關鍵拚圖。”廣東省城鄉規劃設計研究院城市更新首席研究員劉沛說。比如，《辦法》第七條等條文明確先體檢、先規劃、先進庫等具體要求，就為“什麽項目能貸”的關鍵問題提供具體指引。

　　嚴躍進也注意到，為使資金流向更加精準、穩健，《辦法》在風險防控方麵作出具體規定，要求貸款人嚴格核實貸款用途，嚴禁將資金用於繳納土地出讓金及相關稅款，也不得用於土地征收、拆遷安置補償等前期環節。

　　“此類安排確保資金定向用於城市更新項目建設，體現了‘支持與規範並重’的監管思路。”嚴躍進說。

　　在城市更新領域，廣東是工作開展最早、規模最大的省份之一。早在2008年，廣東就通過“三舊”改造等方式，率先全國開展係統探索；“十四五”時期，廣東累計推進城市更新項目1.75萬個，帶動投資超過2.5萬億元，今年計劃完成投資目標4500億元。

　　《辦法》的出台又將為廣東城市更新項目提供“無縫對接”的機會。目前，全省城市更新專項規劃編製已基本完成，城市更新項目的謀劃及入庫正快速推進。

　　“也就是說，當《辦法》落地時，廣東已經有了一整套由規劃生成、經項目庫遴選的項目儲備，貸款新政正好為這批項目提供資金出口。”劉沛說。

　　為更新項目

　　引入資產邏輯

　　金融“活水”的流向同時引導著建設事業的方向。國家金融監管總局有關司局負責人介紹，《辦法》鼓勵金融機構根據城市更新項目特點設計綜合金融服務方案。業內普遍期待通過《辦法》引導行業放長追遠，發掘更多價值。

　　如何理解“城市更新項目特點”？多位行業人士指出，最大的特點在於“細水長流”，一個城市更新項目產生回報的周期可長達數十年。但目前的金融服務普遍存在“短錢辦長事”的周期錯配，《辦法》則有望解決這一問題。

　　劉沛認為，從《辦法》的條文設計看，城市更新貸款不僅解決建設期“錢從哪來”的問題，更覆蓋項目從謀劃、建設到運營的全過程。“這意味著城市更新從‘工程項目管理’邁向‘資產生命周期管理’，理念上是質的飛躍。”劉沛說。

　　換言之，《辦法》出台後，金融工具的支持方向與工程建設行業的發展方向將實現“步調一致”：將“拿地、建房、賣完離場”的開發邏輯，改為“持有、運營、穩定收益”的資產邏輯。

　　一位海外資深從業者分析，地產投資全周期中，工程建設是利潤最低的環節之一，行業要擺脫“內卷”競爭，向“資產運營”領域拓展第二增長曲線是成熟打法。轉向過程中，城市更新貸款等金融工具，將為企業向價值鏈高端攀登提供支持。

　　對廣東而言，這無疑是加速行業升級迭代的好機會。劉沛分析，廣東的城市更新特點不僅在於發展早、規模大，更在於模式活、項目實，高度契合《辦法》的總體導向。

　　“目前，廣東已形成城中村分類改造、曆史文化街區微改造、老舊街區廠區轉型改造、老舊居住區提升改造等多元模式。”劉沛說，“同時，廣東的城市更新不是為拆而拆，項目大多有產業依托、有運營場景、有現金流基礎。”

　　圍繞相關領域，在粵企業也積極開展探索，先行積累豐富經驗。

　　在建設項目運營方麵，駐粵央企中建四局已成功實施多個“EPC+O”項目，將運營（Operate）融入到工程建設周期中。廣州建築集團則成立“廣建城服”品牌，打造覆蓋全場景的城市服務標杆品牌。

　　在金融服務匹配方麵，廣東率先探索以REITs為代表的金融產品支持基建項目。近日，廣發—深圳龍崗創投大廈不動產資產支持專項計劃在深交所成功發行，標誌著深圳市區屬國企首單類REITs項目正式落地。

　　業內認為，在《辦法》支持下，此類特色有望得到進一步激活，令“粵式更新”為城市高質量發展提供進一步動力。此外，業內普遍看好廣東城市更新的帶動能力，實現“改造一個片區、激活一片經濟”的乘數效應。

　　“城市更新一頭連著經濟，一頭連著民生，中間帶動規劃設計、智能建造、家居建材、社區運營、文旅消費等全鏈條產業。”劉沛說，“城市更新工作加速推進，還可助力實現‘空間煥新—產業升級—人口集聚—消費提升’的良性循環，助推全省經濟高質量發展。”